[Markus Gieppner]: Wie nicht anders erwartet, toben in einigen Kanälen nun die empörten Meinungen über das Ergebnis der Bauausschusssitzung vom vergangenen Montag, als es um den B-Plan 28 in Westerland ging. Damit war zu rechnen, da hier zwei Seiten aufeinanderprallten, die gegensätzlicher und unversöhnlicher kaum sein konnten, wobei keine Seite wirklich Bereitschaft für ein Entgegenkommen zeigte. Interessengruppen hinter beiden Seiten witterten gleichermaßen das Ende des Abendlandes (oder wenigstens unserer Insel), wenn ihre Forderungen und Vorstellungen nicht exakt umgesetzt werden.
Das ist schon einmal eine denkbar schlechte Ausgangslage, um irgendwie zu einem Ergebnis in einem extrem komplexen und langwierigen Prozess zu kommen, den wir lösen müssen, da er schon jetzt große wirtschaftliche Folgen hat, die vielen scheinbar nicht so wirklich klar oder einigen schlichtweg egal sind. Dabei handelt es sich hier um einen sehr kleinen B-Plan-Bereich, der, auch wenn einige Leute das Gegenteil behaupten, keineswegs eine Blaupause für alle anderen Bereiche der Gemeinde ist. Allerdings: Eindrucksvoller kann man kaum demonstrieren, wie verfahren eine Lösungsfindung für die ganze Gemeinde ist. Der 28er B-Plan deckt weniger als 1% ab!
In dieser Diskussion betonen beide Seiten ununterbrochen die aus ihren Perspektiven pessimistischsten Aspekte, lassen aber das, was erreicht wird, unerwähnt und tendieren leider teilweise auch zu maßlosen Übertreibungen.
Kurzum, etwas Sachlichkeit und Realitätsnähe, etwas weniger Aufgeregtheit bei einigen, aber eben auch Kompromissbereitschaft wären angebracht. Zwischen diesen beiden Seiten saß ich nun und es war bereits eine Woche vorher schon abzusehen, dass genau dies so ablaufen würde, wie es dann auch geschah. Mein Standpunkt war übrigens allen Ausschussmitgliedern ebenso lange bekannt.
Um etwas die ganzen Details einzuordnen, hier mal eine längere Zusammenfassung – es ist ein hochkomplexes, vielschichtiges Thema, daher auch nicht in wenigen Zeilen zu vermitteln:
B-Plan 28
Obwohl wir derzeit an einem gemeindeweiten Rahmenplan für alle Nachbarschaften und B-Plan-Bereiche unserer Gemeinde arbeiten, musste das Gebiet um das Schulzentrum in Westerland separat vorgezogen werden, da der Kreis dort zahlreiche Nutzungsverbote von Ferienwohnungen erließ und den Eigentümern bei Zuwiderhandlungen drakonische Strafen angedrohte. Die Ortsentwicklung stellte daher zwei mögliche Varianten zur Abstimmung, mit denen die existierenden Probleme geheilt werden können:
Variante 1: Sondergebiet Wohnen/Touristische Nutzung, mindestens 55% der Geschoßfläche für Dauerwohnraum, 45% für maximal eine Ferienwohnung. Nebenwohnsitze (Zweitwohnungen) sind nicht mehr genehmigungsfähig, existierende haben aber Bestandschutz. Kellergeschosse dürfen nur zur Dauerwohnung hinzugezogen werden (einige Bedingungen zur Deckenhöhe und Lichteinfall sind allerdings Voraussetzung), erhöhen aber nicht die rechnerische Grundfläche der Dauerwohnung. Das Verhältnis 55% zu 45% bezieht sich nur auf den überirdischen Bereich. Die Ortsentwicklung berechnete, dass dies theoretisch zu 10 zusätzlichen Ferienwohnungen führen könnte, wenn jeder Hausbesitzer alle möglichen Baurechte voll ausschöpft.
Variante 2: Wie 1, nur mit maximal 2 Wohnungen. Ab einer Grundstücksfläche von 700m² ist eine dritte Ferien- oder Dauerwohnung möglich. Rein rechnerisch könnten so etwa 30 weitere Ferienwohnungen entstehen.
Überraschung: Variante 3: Eine Woche vor der Ausschusssitzung zauberte die CDU dann einen Änderungsantrag aus dem Hut, den sie Erik Kennel (SWG) und mir vorstellten: Die Nutzung von Kellern soll vollumfänglich zur Gästevermietung erlaubt werden; die 700m² Mindestgrundstücksgröße für eine 3. Wohnung (Dauer- oder Ferienwohnung) soll wegfallen. Damit wären dann bis zu drei Ferienwohnungen oder zwei Fewos und zwei Dauerwohnungen pro Gebäude möglich. Insgesamt könne dies bei einer vollständigen Umsetzung sämtlicher theoretisch möglichen Baurechte zu 50 zusätzlichen Ferienwohnungen führen, was durchaus der Grundidee des Beherbergungskonzeptes widerspricht.
Erik Kennel wie auch ich waren beide nicht amused über diesen Vorschlag, da abzusehen war, dass der über ein Jahr mühsam erarbeitete Weg über eine der ersten beiden Varianten nun wieder in Frage gestellt wurde.
Am Dienstag darauf trafen Erik Kennel und ich uns mit den Kollegen und Kolleginnen von SPD, SSW, SWG und Grünen, die die Variante 3 der CDU wie erwartet vollumfänglich ablehnten. Ich teilte meinen Standpunkt dort den anderen Fraktionen mit, insofern war die Abstimmung in der Bauausschusssitzung für alle Beteiligten keine Überraschung.
Die Grünen wie alle drei S-Parteien (SSW,SPD und SWG, insgesamt 5 Stimmen) unterstützen Variante 1, CDU (ebenfalls 5 Stimmen) Variante 3. Wir Insulaner (1 Stimme) unterstützen Variante 2, allerdings ohne eine Vermietung im Keller aber mit dem Wegfall der willkürlichen 700m² Mindestgrundstücksgröße.
Hier nun eine genaue Pattsituation zwischen den beiden Seiten, in der jede Entscheidung am Ende von uns Insulanern abhängen würde.
Die Insulaner: Zünglein an der Waage
Wir von der Insulaner-Fraktion haben den Vorteil, dass wir weder dem einen noch dem anderen Lager angehören – insofern frei entscheiden können und nicht ideologischen Vorgaben - aus bzw. in welche Richtung auch immer, unterliegen. Tatsächlich steckt in der ganzen Diskussion enorm viel Ideologie und deutlich weniger Pragmatismus.
Entscheidend ist, dass vier für uns elementare Aspekte durch die verschiedenen Varianten sichergestellt werden:
1. Sicherung und Schaffung von Dauerwohnraum in allen Gebäuden und die zukünftige Verhinderung der Umwandlung von Dauerwohnraum in Ferienwohnungen. Das ist ein zentraler Kernpunkt der Insulaner Wählergemeinschaft seit unserer Gründung.
2. Keine neuen Genehmigungen von Nebenwohnsitzen (Zweitwohnungen) in den meisten Wohngebieten. Existierende behalten Bestandschutz.
3. Das Verhältnis der vorgesehen Flächen (mind. 55% Dauerwohnraum, maximal 45% Ferienvermietung) wahrt den Schwerpunkt auf den primären Wohncharakter der Häuser und der Nachbarschaft. Gästevermietung bleibt untergeordnet.
4. Ein zukünftige Ferienvermietung bleibt bzw. wird wieder möglich, vorausgesetzt, dass alle bauordnungsrechtlichen Vorgaben erfüllt werden. Dies bietet den Menschen Planungssicherheit, Teilhabe am Tourismus und sichert damit auch der Wirtschaft und der Gemeinde entsprechende Einnahmen.
Was bedeuten die Entscheidungen in der Realität?
Variante 1 ermöglicht (nur) eine einzige, dafür sehr große Ferienwohnung, die dann entsprechend viele Betten (6 bis 8) haben kann. Variante 2 gibt Eigentümern zusätzlich die Möglichkeit, stattdessen auch zwei kleinere (2 bis 4 Betten) zu schaffen, die viel näher am tatsächlichen Bedarf liegen. Das Gros der Sylter Übernachtungsgäste reist zu zweit, manchmal auch mit einem Kind an, der Durchschnitt liegt bei etwa 2,1 Personen pro Partie.
Kleinere Ferienwohnungen sind naturgemäß preisgünstiger, was für uns nicht unwichtig sein sollte: Eine einfache Suche nach entsprechenden Angeboten im nördlichen Teil Westerlands zeigt dies: Eine Woche Anfang Juli kostet für 2 Personen zwischen 600 und 1100 Euro, für 4 zwischen 1000 und 1800 Euro und bei 6 Personen von 2000 bis 6666 Euro, mit einem Mittelwert, der bei ca. 3000 Euro liegt. Das ist keine exakte Preisanalyse, da sie nur jetzt verfügbare Angebote zeigt. Sie demonstriert aber deutlich die Unterschiede. In Zeiten von sehr starken Preissteigerungen stehen wir als eine Hochpreis-Region ohnehin schon vor dem Dilemma, dass Sylt für viele Normalverdiener und für ein jüngeres Publikum – und damit die Gäste von morgen - als sehr teuer gilt und darüber hinaus auch aus anderen Gründen an Attraktivität verliert.
Der Altersdurchschnitt ist binnen 10 Jahren um 7 Jahre auf über 50,4 Jahre gestiegen, und selbst diese Zahlen sind schon etwas älter. Treue Sylt-Gäste werden zwar weiterhin kommen, aber die Aufenthalte verkürzen. Bereits jetzt ist die Durchschnittsaufenthaltsdauer weiter auf 6,6 Tage gesunken und erreicht damit einen historischen Tiefstwert.
Im Endergebnis ändert sich die Gesamtbettenanzahl dabei nicht wesentlich, es sei denn, man erlaubt die zusätzliche Vermietung von Kellerräumen, was wir Insulaner ablehnen. Stattdessen steigt die Auslastung eher, besonders in Vor-, Neben- und Nachsaison. Kurzum: Weniger Betten bleiben kalt (unbenutzt).
Es sollte also in unserem Interesse liegen, die Vermietung nicht durch erzwungene, sehr große Wohnungen künstlich zu verteuern, sondern hier den Vermietern Raum für Flexibilität bieten und das anbieten, was ihrer Meinung nach für sie und für ihre Gäste am besten ist.
Reale vs. hypothetische Anzahl von möglichen Ferienwohnungen
Das Hauptargument der Grünen/S-Parteien gegen die Variante 2 und 3 (CDU Antrag), sind die rechnerisch möglichen zusätzlichen Ferienwohnungen in dem B-Plan-Gebiet. Nun muss man dabei verstehen, dass die oben genannte möglichen Maximalwerte rein hypothetisch sind. Es handelt sich um Baurechte, nicht um Ferienwohnungen, die am nächsten Tag wie von Geisterhand erscheinen.
Diese Schätzungen können NUR erreicht werden, wenn
1. jeder Hauseigentümer die maximale Anzahl Ferienwohnungen komplett ausschöpft,
2. alle bauordnungsrechtlichen Vorgaben (Brandschutz, Deckenhöhen in Keller und Dachboden, keine Garagennutzung zu Wohnzwecken, ausgewiesene Parkplätze etc.) umgesetzt werden können,
3. das vorgeschriebene Grundflächenverhältnis Dauerwohnen und Ferienwohnen erfüllt bleibt,
4. die möglichen Baufenster aller Grundstücke bei Neubauten ausreichend Fläche bieten,
5. die Ortsgestaltungssatzungen überall vollends eingehalten werden (Dachhöhe, Türen, Fenster, Lichtschächte bzw. Abgrabungen etc.),
6. ausschließlich alle Hauseigentümer überhaupt Gästevermietung betreiben und
7. auch alle derzeitigen Zweitwohnungsbesitzer eine Umnutzung beantragen und damit ihre Nebenwohnsitze in Ferienwohnungen umwandeln.
Der letzte Punkt (7.) ist von besonderer Bedeutung: Zweitwohnungsbesitzer müssen künftig davon ausgehen, dass sie bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen keine neue Genehmigung für ihre Zweitwohnung mehr bekommen, da sie ihren Bestandschutz verlieren würden. Kaum einer wird hier vorschnelle Schritte unternehmen, wenn das bedeutet, dass die selbstgenutzte Zweitwohnung in Dauerwohnraum und ggfls. Ferienwohnungen umgewandelt werden muss.
Der Anteil von Nebenwohnsitzen variiert in der Gemeinde etwa bei einem Durchschnitt von ca. 18-20%. Im etwas nördlich angrenzenden Kollundweg beträgt der Anteil Zweitwohnungen gewaltige 60%, dürfte in der betrachteten Appenrader Straße immer noch bei mindestens 20 bis 30% liegen. Das vermittelt einen guten Eindruck davon, wie hoch der Zweitwohnsitzanteil bei uns tatsächlich ist.
Dieses Thema wurde bisher weder in der Diskussion um den B-Plan 28 noch in der gesamten Diskussion über den Rahmenplan im Detail mit allen Konsequenzen besprochen und stellt ein sehr diffiziles und potentiell folgenschweres Problem dar. Es wird auch nicht in den Zahlen der vermeintlichen zusätzlichen Ferienwohnungen einberechnet.
Dass längst nicht jeder überhaupt Ferienwohnungen an Gäste (6.) vermietet, ist eine weiterere Realität, der hier wie auch in der Arbeit der Lenkungsgruppe am gemeindeweiten Rahmenplan unterschätzt wird. Auch hier basieren die Schätzungen der Städteplanerinnen auf der Annahme, dass in jedem Haus der Gemeinde Ferienwohnungen existieren oder entstehen könnten. Das ist natürlich nicht der Fall, sie führt aber zwangsläufig zu völlig überhöhten Annahmen von theoretisch möglichen Ferienwohnungen.
All dies sind ungeklärte Fragen und unserer Meinung nach nicht ausreichend beachteten Faktoren in der Diskussion um das sogenannte „Mengengerüst“: Dieses beschreibt das Ziel, durch die Neuregelung aller B-Pläne in allen Ortsteilen gemeindeweit am Ende ungefähr bei denselben Ferienwohnungszahlen wie bisher zu bleiben. Dies ist das Ziel der Umsetzungsstrategie, die zusammen mit dem Beherbergungskonzept die Grundlage unserer städteplanerischen Arbeit darstellen.
Zusammengefasst ist es also völlig unwahrscheinlich, dass diese sehr hohen und maximal pessimistischen Schätzungen auch nur ansatzweise erreicht werden. Tatsächlich werden durch bauordnungsrechtliche Vorgaben, die nicht einfach gelöst werden können, sogar erst einmal zu einem tatsächlichen Verlust von Ferienwohnungen führen.
Wirtschaftliche Situation und Aussichten. Unfunny.
Am vergangenen Montag trafen der Kämmerer Martin Marställer, der Vorsitzende des Finanz- und Wirtschaftsausschuss, Clemens Raab (CDU), seine beiden Stellvertreter Gerd Nielsen (SPD) und ich unmittelbar vor dem Bauausschuss zu einem zweistündigen Gespräch über die prognostizierte Haushaltssituation der kommenden zwei Jahre. Das war ziemlich ernüchternd: Bereits jetzt sehen wir eine dramatische negative Entwicklung der Gewerbesteuereinnahmen (die Einnahmen basieren immer auf den vorliegenden Geschäftsjahren), mit einem Einbruch von bis zu 30%! Der erklärt sich nicht durch rückläufige Gästezahlen, die tatsächlich einigermaßen konstant liegen, sondern durch den Einbruch des Immobilienmarktes, infolgedessen auch fehlende Aufträge aus der Bauwirtschaft.
Dies ist nicht erstaunlich, da überhaupt nicht mehr abzusehen ist, wie die zukünftige Rechtslage bei den Ferienwohnungen und Nebenwohnsitzen aussehen wird. Solange dies nicht geklärt ist, wird sich der Markt nicht erholen und die Einnahmesituation der Gemeinde auch nicht wieder verbessern. Niemand wird Millionenbeträge in ein Objekt investieren, wenn nicht abzusehen ist, wie er es in Zukunft überhaupt nutzen darf.
Daher ist es umso dringlicher, dass wir endlich Klarheit schaffen und im Rahmen des Beherbergungskonzeptes und der Umsetzungsstrategie sicherstellen, dass wir den Ast, auf dem wir alle sitzen, nicht absägen.
Was wurde denn jetzt erreicht?
Es ist schade, dass in dieser ganzen Empörung beider Seiten über das Nicht-Erreichen der eigenen Vorstellungen irgendwie verloren geht, dass wir endlich einen Weg finden, im großen Stil Dauerwohnraum festzuschreiben, aber auch Rechts- und Planungssicherheit schaffen, die Zahl der Nebenwohnsitze begrenzen bzw. in Zukunft ausschließen und die schwierige Situation der illegalen Nutzung von Ferienwohnungen heilen.
Vergessen wir in der ganzen Aufregung eins nicht: Variante 1 sichert nicht mehr Dauerwohnraum als die Varianten 2 und 3. Tatsächlich ermöglichen 2 und 3, durch die Aufhebung der Mindestgrundstücksgröße statt einer dritten Ferienwohnung auch eine zweite Dauerwohnung, wenn auf eine dritte Ferienwohnung verzichtet wird. Das können die Eigentümer selbst entscheiden, der B-Plan gibt ihnen diese Option.
Der Tourismus ist und bleibt die Basis unserer Wirtschaft, das sollte niemand kleinreden. 90% unserer Wirtschaftskraft hängen direkt oder indirekt davon ab, etwa 75% der Gästebetten sind in Ferienwohnungen (an der Ostsee sind es weniger als 15%). 28% unserer Betten sind bei Klein- und Privatvermietern – viele davon Sylter -, denen durch das Beherbergungsgewerbe eine Teilhabe am Tourismus ermöglicht wird. Genauso, wie wir für Menschen, die ganzjährig auf Sylt leben und arbeiten und die Ortsgemeinschaften bilden, Wohnraum schaffen und erhalten müssen - was auch geschieht! - , haben auch Hausbesitzer Rechte, die wir respektieren und schützen müssen und die nun eine Möglichkeit bekommen, die rechtliche Situation um ihre Ferienwohnungen geordnet zu regeln.
Haben wir ein Interesse, den Betroffenen das Leben zusätzlich schwer zu machen und so faktisch den Verkaufsdruck sogar noch zu erhöhen? Ist es fair, weil man vielleicht nicht persönlich betroffen ist, anderen eine Teilhabe zu verwehren?
Ein zwischen beiden Seiten tragfähiges Nebeneinander setzt zwingend voraus, dass wir verantwortungsvoll und nicht nur aus einer einzigen Perspektive die Dinge entscheiden, zu sehr ist alles miteinander verwoben und in touristischen Monokulturen voneinander abhängig.
Ein erster Schritt könnte uns, trotz aller Unkenrufe, gelungen sein.
Dennoch bleibt natürlich ein fader Beigeschmack, weil jede Seite eben nicht die eigenen Vorstellungen durchsetzen konnte und wir am Ende mit einer Entscheidung dastehen, die mit einer hauchdünnen Mehrheit statt einem breiten Konsens gefällt wurde. Deutlicher erkennt man nicht, wie sehr die Seiten gegeneinanderstehen. Konsensfähigkeit und Kompromissbereitschaft sind elementare Grundsätze in Demokratien, tatsächlich ist Demokratie die Kunst des Kompromisses.
Es ist richtig, dass jede Partei für ihre Ziele kämpft, aber wer nur auf den eigenen Maximalforderungen besteht und jede andere Meinung kategorisch und unerbittlich ablehnt, erhebt damit einen fast absolutistischen Anspruch auf die eigene „Wahrheit“, die keine andere Realität, Lebenswelt oder Meinung zulässt. So rauschen wir gegen die Wand und kommen nicht weiter.
Dann kann es eben passieren, dass eine einzige Stimme am Ende doch anders entscheidet.